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usdt手机钱包(www.caibao.it):专题 | 起底商业轻资产,哪个才是最佳方式?

admin2个月前22

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轻与重不应该是两种对立的运营方式,而更应相辅相成。

◎研究员 /房玲、易天宇、洪宇桁

01

房地产存量时代

推动商业地产运营商拥抱轻资产

1.选择轻资产以应对地价上涨和融资收紧(略)?

2.低风险+高回报+高要求是轻资产模式基调(略)?

3.涉足轻资产企业集中于头部房企(略)

02

四大模式玩转轻资产开发

整体来看,各大企业将商业地产轻资产化的方式主要可以分为四种,主要包罗:1.以万科、龙湖为代表的和金融机构举行互助以及财政投资;2.以万达为代表的纯治理输出;3.以红星美凯龙(601828,股吧)为代表的租赁以及售后回租方式;4.以凯德、绿地和越秀为代表的以基金或者REITs退出的形式。各家企业凭据自身的实力和需求选择了这四条差别的门路,值得借鉴。

1.和金融机构或房企互助:优势互补降低财政压力(部门略)

这种轻资产开发模式主要是由房企卖力寻找市场上有价值的项目举行并购与开发,资产归属于房企,然后通过和金融机构、投资机构建立产业基金、并购基金或合资公司对开发滞后的项目及公司举行盘活。?

在这种开发模式中,双方可以举行优势互补,降低投资开发的风险:金融机构和其他投资机构是该模式的主要资金来源,负担资金筹措和运作的职责并从中抽取一定的收益;房企则卖力项目的一样平常运作和谋划,行使其品牌和营销优势,推动项目的开发和销售。然则值得注意的是,在个体情形下这种互助方式有可能由于开发商不够强势或者互助方的战略导致项目开发进度受制于人。

2.纯治理输出:强势商业运营商的选择

商业地产轻资产化的纯治理输出战略主要指商业地产开发商在和投资方的互助中卖力项目开发的焦点营业,包罗项目的设计、制作、招商、营运、信息系统、电子商务,但开发资金所有由投资方出,资产归于投资者,开发商与投资方从净租金收益中分成。?

海内商业地产选择这种轻资产模式的代表企业就是万达团体,自从2015年万达推出这种轻资产战略之后,企业得以在重资产模式生长压力加大的情形下,充分行使治理、品牌等输出的优势,扩大自身护城河。由于摆脱了已往以销售万达广场配套住宅和部门商业,反哺持有型物业的重资产运营,这就乐成降低了房价转变以及市场周期颠簸带来的影响。与此同时,由于解除了销售物业反哺商业物业的忌惮,因此万达广场可以下沉到能级更低的都会,加速在中小都会生长和结构。此外,由于万达广场的建设投入大大削减,因此团体也可以把省出来的资源用到更好的战略投资偏向,加速企业的多元化扩张。

值得注意的是,这种轻资产模式对于企业的品牌以及运营治理能力要求较高,因此能使用这种方式的企业相对较少。同时这种开发方式对于互助方也有一定的要求,不仅需要有互助意愿而且还要具备优越的资信实力,这也是一个瑕玷。?

3.租赁或售后回租:加速企业扩张的同时略有不足?

这种轻资产模式的目的是举行品牌输出,在租赁商业物业之后交由企业自身的治理团队举行运营,使用自身的品牌,在获得商户租金收入的同时向物业所有方支付租金,企业所得即为收取的商户租金和支付的阛阓租金的差额。?

以红星美凯龙团体为例,企业在运营矜持项目外还会通过联系有实力但缺乏开发履历或者没有商业运营团队的地产企业,与互助方签署租赁协议获得商业项目,做企业自己的品牌。这种方式加速了美凯龙阛阓的扩张,降低了资金成本和投资风险,然则租金的成本也侵蚀了阛阓的利润率。凭据企业2020年中报显示,企业租赁阛阓在2019年中的毛利率约为45%,远不如矜持阛阓的86.3%和合联营阛阓的67.9%,要维持较高的利润水平对于企业的运营能力要求较高。

除了通过租赁地产举行轻资产商业运营之外,部门企业也会选择使用售后回租的方式为项目开发提供资金,将商业物业产权转移给金融租赁公司或投资机构,之后再签署租赁条约之后获得商业项目的运营权,由此在快速回笼资金的同时也使企业商业运营轻资产化。从企业财政报表的角度来看,由于商业物业的产权完全移出了表外,因此在回租期限内可以不再提取固定资产折旧,改善企业的资产流动性,提升流动比率并迅速提升谋划绩效,同时调治企业的税收。然则其不足和瑕玷则在于:1.部门中小地产企业的信用较差,散售加上答应了过高的回报,回租期满可能存在履约风险;2.虽然售后回租的方式能够实现出表,实现轻资产化,但相较于银行贷款来说这种方式的成本也更高。

4.基金或REITS退出:较好的退出方式但要求较高

通过基金或REITs退出商业项目运营的方式主要是将投资开发或收购的项目打包装入私募基金或者信托基金,自己持有该基金部门股权,另一部门股权则由诸如养老基金、保险基金等机构投资者持有;待项目运营稳固并实现资产增值后,以REITs的方式退出,从而举行循环投资。整体来看较好地实现了安全性、收益性和流动性较好的连系和平衡。然则在我国的实际操作过程中,由于商业地产过高的物业价钱造成过低的租售比,使之通常难以笼罩同期银行贷款利率,在基本的商业逻辑上难以建立,再加上我国REITs的相关法律法规的缺失,现在的环境难以支持REITs的实现。与此同时,由于基金和REITs产物的设立需要同时知足投资者青睐、政策支持以及相符企业战略生长偏向三个条件,因此这种方式的使用要求较高。

这种轻资产开发模式的代表企业是新加坡主权基金淡马锡旗下的凯德团体,从团体内部孵化、到私募基金的开发培育,再到REITs的价值变现和稳固收益,凯德团体构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程。这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德团体地产谋划模式的焦点,现在也被海内的部门企业学习,好比绿地和越秀等,两者划分通过旗下的绿地金控和越秀基金对这种商业地产开发方式举行实验。

类REITs刊行规模较少,公寓类最受青睐?

其中REITs作为轻资产化退出的一种主要手段,虽然当前规模不大,但一定程度上受到了国家相关政策的重视,同时也具有较大的未来生长潜力。由于我国现在尚未推出严酷意义上REITs的相关法律法规,现在在海内市场上刊行的产物均是部门相符了外洋成熟市场REITs尺度的类REITs产物。

据统计,95家典型房企于2018、2019年刊行的商业地产相关类RIETs产物划分达到了105.84亿元、116.79亿元,达历史最高值;其中主要由于2018年4月公布了《关于推进住房租赁资产证券化相关事情的通知》,明确表达了对企业刊行类REITs产物的支持,长租公寓类RIETs迎来刊行岑岭,2018及2019年公寓产物划分占比达70%及50%

但整体来看,历年的类RIETs刊行可谓不温不火,这也与类RIETs的刊行条件本就相对严酷有关。2020年1至9月类RIETs刊行仅有24.41亿元,对于房企融资的疏解来说规模十分有限。

从房企刊行类RIETs的物业种类来看,长租公寓类最受青睐,累积五年的刊行规模达到了136亿元,占总量44%,然而值得注意的是2019年长租类RIETs产物有显著削减,规模仅有3亿。此外,累积五年阛阓类RIETs的刊行规模达到了91.34亿元,占比29%,排名第二。历年来,阛阓类RIETs的刊行规模均较为稳固,且有逐年增进的态势。随着存量时代的到来,已有更多的房企介入到传统商业结构中,为企业带来更多稳固收入,预计阛阓类RIETs仍将获得更多重视。

碧桂园REITs规模第一,金茂刊行首单类UP-REITs(略)?

类REITs限制较多,商业价值有待更多释放(略)

03

企业案例

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1.凯德依托基金打造商业地产的投资闭环

较早过渡轻资产运营,多支基金支持生长(略)?

各种基金分工明确、定位清晰(略)?

租金收入外仍有其他多元收入(略)

2.万达由重转轻,品牌输出加速开店速率四次转型走向轻资产化,未来每年开业约50家(略)?两种轻资产模式降低风险,壁垒较高不易复制(略)3.宝龙分拆商管公司上市,先借助内生资源再品牌输出(略)

04

轻资产化主要但非需要

轻重模式不存优劣之分

近几年来,随着海内限贷政策逐步收紧,土地成本不停上涨,项目开发规模的快速增添,我国商业地产面临着越来越大的融资压力。在此靠山下,猛烈的商业竞争以及逐步饱和的商业生长空间,也让房企运营商自动选择轻资产战略,赛马圈地成为了一种趋势。?诚然,商业地产轻资产化具有多种利益,其中最主要的就是大幅降低了企业的欠债率,提前接纳资金再投入,为企业的低风险快速扩张提供了可能。此外,轻资产也降低了运营风险,不仅避免了以售养租模式中受房地产市场的颠簸影响,同时也与互助者或投资者配合分管风险。最后,轻资产模式还能让企业关注自身焦点营业,有利于提升焦点竞争力,从而提升品牌的附加价值。?虽然轻资产模式有多种优点,但也不是一种绝对需要的运营模式,更不是一种所有企业都适合的运营模式。?首先,轻资产模式门槛较高,需要过硬的运营能力。在轻资产战略下,在营阛阓数目及治理面积都在快速增进,若何保障每家阛阓较高的出租率及人流量,这对企业的运营能力也提出了磨练。?第二,快速扩张加倍依赖互助方。对于互助方,不仅需要具有互助意愿,也要具备一定资信实力。这一方面,也限制了企业的轻资产生长,若未能找到满足的互助方,或会使生长受限。另一方面,若对于互助方产生了一定依赖关系后,也会让互助方在日后的谈判中具有加倍有利的要价职位。?第三,轻资产容易形成产物复制。在轻资产战略的快速扩张下,单一阛阓存在被简朴复制的可能性,缺少了产物创新力及独特性。在竞争日益猛烈的当下,单一的复制或不利于产物竞争力。?实际上,单纯的轻资产模式在详细运作中存在多种因素的制约,对于企业的品牌价值、治理能力都有极强的要求,若没有壮大的品牌支持和过硬的运营能力,乐成概率较小。对于中小运营商而言,关注的重点更应该是增强运营以及品牌打造上;而对于有能力的运营商而言,则建议接纳轻重连系的运营方式,根据企业自身情形调整轻重比例。?轻与重不应该是两种对立的运营方式,而更应相辅相成,在拓展项目上更多接纳轻资产方式,提升品牌影响降低欠债;在具有价值潜力的项目上接纳重资产方式,分外获取增值收益。重资产与轻资产运营,应是企业凭据差别生长环境及自身战略定位做出的差别理性选择,并不存在孰优孰劣之分,而轻重之间的转换也只是企业生长的暂时之需。

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专 题

目 录

起底商业轻资产,哪个才是最佳方式?

一、房地产存量时代推动商业地产运营商拥抱轻资产?

1.选择轻资产以应对地价上涨和融资收紧(略)

2.低风险+高回报+高要求是轻资产模式基调(略)

3.涉足轻资产企业集中于头部房企(略)?

二、四大模式玩转轻资产开发?

1.和金融机构或房企互助:优势互补降低财政压力(部门略)?

2.纯治理输出:强势商业运营商的选择?

3.租赁或售后回租:加速企业扩张的同时略有不足?

4.基金或REITS退出:较好的退出方式但要求较高?

类REITs刊行规模较少,公寓类最受青睐?

碧桂园REITs规模第一,金茂刊行首单类UP-REITs(略)?

类REITs限制较多,商业价值有待更多释放(略)?

三、企业案例?

1.凯德依托基金打造商业地产的投资闭环

较早过渡轻资产运营,多支基金支持生长(略)

各种基金分工明确、定位清晰(略)

租金收入外仍有其他多元收入(略)

2.万达由重转轻,品牌输出加速开店速率

四次转型走向轻资产化,未来每年开业约50家(略)

两种轻资产模式降低风险,壁垒较高不易复制(略)

3.宝龙分拆商管公司上市,先借助内生资源再品牌输出(略)

四、轻资产化主要但非需要,轻重模式不存优劣之分

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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