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2021年三季度中国房地产总结与展望(下篇)

admin4周前13

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投资篇、融资篇

06

投资篇

三季度投资力度大幅回落

四序度料将延续郑重态势

三季度,在焦点城墟市中供地大面积推迟的情形下,房企拿地起劲性大幅回落。销售50强中,有超七成房企7、8月平均投资金额较1-6月均值下降50%,且自上半年以来,单月投资金额连续削弱,8月50强投资金额更是创下近一年新低,整体投资出现郑重的态势。

企业端来看,在首轮集中供地中显示起劲的龙头房企,三季度投资力度放缓最为显著,尤其是投资集中一二线的房企,三季度投资金额平均降幅跨越60%。就8月单月来看,50强中甚至有半数房企未有新增土储入账。

总结

01

投资集中度:前三季度销售TOP20占有5成新增货值,强者恒强名目未变

住手2020年8月末,新增货值百强门槛为131.2亿元,同比下降12%,新增土地价值、新增土地建面的百强门槛划分为48.3亿元和92.7万平方米,金额同比下降6%,建面则基本持平。1-8月新增货值高于2000亿的房企有5家,跨越千亿的房企共有18家,较去年同期划分削减4家和5家。由此可见,第二轮集中供地延迟对企业在第三季度的投资造成了一定影响。

新增货值的集中度方面则出现两大特征,第一,整体延续了“强者恒强”的名目,销售前二十强房企新增货值占百强房企的55%,行业集中度维持高位;第二,龙头房企第三季度的拿地力度显著下滑,新增货值占比与二季度末相比下滑4个百分点,主要仍是双集中供地的延迟而导致,双集中供地恢复后预计龙头房企的拿地比例将回升。

值得注重的是,各梯队拿地集中度的转变情形有所差异:10强房企和31-50强房企拿地集中度在连续下滑,响应地,11-30强房企拿地集中度延续上升,多以区域深耕的房企为主。

02

投资意愿:郑重态度下百强拿地销售为0.31,仅11-30强投资较为起劲

早年三季度的拿地销售比转变情形来看,2021年百强房企的投资起劲性与双集中供地的节奏慎密相关:

第一季度受到春节的影响,且原本就是投资淡季。加之双集中供地出台,各大都会暂缓土地供应,导致企业拿地意愿不强,百强拿地销售比仅有0.2。其中一季度主要是国企、央企依附资金优势投资迅速铺排。

第二季度22城集中供地,房企起劲参拍,导致第二季度整体拿地销售比大幅上升至0.38,靠近羁系要求的40%红线。其中21-30强房企拿地起劲性提高最为显著,主要由于该梯队企业起劲介入杭州、厦门等热门都会的土拍并有所斩获。

第三季度集中供地暂告一段落,且第二轮集中出让延迟,导致房企拿地起劲性小幅回落至0.34,为下一轮集中供地腾出资金额度。

整体来看,百强房企前三季度拿地销售比为0.31,较去年同期大幅下降,在当前的政策、市场环境下,房企投资气概整体偏郑重。

分梯队来看,第三季度拿地最为起劲的是11-20强、21-30强房企和后50强房企,三季度末拿地销售比到达0.34、0.4和0.31,较二季度末有所提升。其中绿城、建发、卓越1-8月整体拿地销售比到达0.6以上。

03

投资节奏:超八成房企三季度投资力度下降,单月投资金额自6月以来连续走低(节选)

从50强房企单月投资力度的转变趋势来看,今年二季度显然是房企拿地的窗口期,50强房企二季度投资总额到达1.2万亿,创2020年以来新高,但三季度,二轮集中供地暂缓、调控加倍严酷之下,投资力度大幅放缓:2021年7-8月,50强房企投资金额不足3000亿,跨越八成房企的投资力度较上半年显著下滑。

投资力度大幅回落,一方面是由于羁系划定了投资额不得跨越销售额40%的红线,部门上半年起劲投资的房企不得不降低投资力度,保证不碰红线;另一方面,双集中供地是今年房企拿地的主要战场,在首轮供地热度较高的情形下,第二轮集中供地大面积延迟,也导致部门房企处于焦点都会“无地可拿”的状态。

04

企业显示:三成房企前三季度拿地销售比不足0.2,区域深耕房企投资显示强势(节选)

从百强房企前三季度的拿地销售比来看,差异房企的投资态度分化严重:1-8月拿地销售比低于0.2的房企占26%,投资态度极为郑重;拿地销售比在0.2-0.4的房企占44%,属于投资较为稳健的房企;而拿地销售比高于0.4的房企占30%,更有9%的房企拿地销售比高于0.6,远超羁系要求的0.4,这部门房企在前三季度起劲补仓后,需要注重提升销售,合理调整投资杠杆。

05

区域漫衍:三季度投资聚焦三四线,长三角仍是百强必争之地(略)

展望

第四序度,在楼市、地市以及资金端连续严加调控的环境下,我们预计房企投资仍将保持郑重态度。这一点在8月末房企中报季中也可见一斑,有七成左右房企示意投资态度仍会以郑重为主,“以销定投”和“多渠道拿地”成为主要战略。

第二轮集中供地的大局限延期、规则调整带来了一定的正面情绪,小部门企业以为这样的调整将带来一定的投资窗口期,且溢价率受到控制,拿地平安性得以提高。天津、济南、青岛等地的第二轮集中供地的热度下降也体现了规则调整带来的作用。金辉、碧桂园、大悦城(000031,股吧)等房企示意将亲热关注土地市场的时机,起劲参拍。

对于另外7成投资态度郑重的企业来说,“以销定投”和“多渠道拿地”将是主要战略:首先,在投资金额不得跨越销售额40%的羁系红线下,房企不得不“以销定投”,荣盛、金科、越秀等提到的严控投资金额占比低于40%,坚决不触碰红线;其次,多渠道拿地成为部门区域深耕型房企的主要战略,或将资金重点投向勾地或收并购项目。

整体来看,第四序度在投资预期依旧趋于郑重,房企的事情重心应连续放在“促销售、促回款”等方面,在保证财政稳健的条件下合理分配投资金额。

而从投资的漫衍来看,22个焦点都会恢复集中供地后仍将吸引房企的主要投资,长三角和中西部成为最受房企迎接的两大区域,珠三角大湾区焦点都会也仍具投资潜力。但值得注重的是,在地价、房价两方面受到羁系的情形下,项目的利润空间被连续压缩,房企在投资决议时需增强对利润率的把控,降低投资的风险。

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07

融资篇

房企债务违约频现

供需两头限制下融资量连续较少

总结

01

房贷集中度治理制度常态化运行,融资环境连续收紧(略)

02

房企新增融资连续削减,三季度融资规模创2018年以来新低(部门略)

据不完全统计,2021年前9月100家典型房企的融资量为10919亿元,同比下降21%。其中,第三季度的融资额为2872亿元,同比下降38%,环比下降24%,融资额创2018年以来的最低水平。从2021年各个季度的融资显示来看,出现直线下降的趋势。今年以来融资政策连续保持收紧,房企融资受限;与此同时,三条红线进一步推动企业降杠杆,企业债务送还力度加大,部门房企动用自有现金送还到期债务,导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负,新增融资额连续下降。

03

境内债权融资占比53%,境外因市场下行融资量削减(部门略)

从融资结构来看,2021年前9月,境内债权融资占比为50%,同比下降了3个百分点,境外债权融资占比为28%,同比微增1个百分点,资产证券化融资占比则同比增进了7个百分点至22%。分季度来看,第三季度境内债权融资占比最大,同比下降了3个百分点至54%,环比上升了6个百分点;而境外债权融资占比为24%,同比下降了2个百分点,环比下降了3个百分点,三季度美元债市场颠簸较大,房企没有融资窗口期,房企举行境外融资较为郑重。

2021年第三季度,房企境内债权融资额为1560.58亿元,同比下降41%,环比下降13%;境外债权融资703.28亿元,同比下降41%,环比下降31%;在永续债方面,三季度无企业刊行永续债;股权融资方面,刊行的企业较少,仅有保利置业举行以股代息刊行的的1.07亿港元再融资;在资产证券化融资方面,供应链资产证券化连续饰演房企主要的融资弥补手段,三季度融资额为607.45亿元,同比上升4%,环比下降35%。

04

整体融资成本结构性降低,三季度境外融资成本受市场颠簸影响有所上升(部门略)

从企业的债券类融资成原本看,2021年前9月的新增债券类融资成本5.36%,较2020年整年下降0.71个百分点,其中境外债券融资成本6.92%,较2020年整年下降0.91个百分点,境内债券融资成本4.19%,较2020年整年下降0.24个百分点。一方面,TOP10房企碧桂园、保利、招商蛇口(001979,股吧)、万科等融资成真相对较低的龙头企业刊行了数目较多的境内债,导致今年TOP10房企境内融资成本下降了1.69个百分点;TOP31-50的房企中首开、远洋、越秀刊行了数额较大的债券,使得该梯队房企融资成本下降1.01个百分点。值得注重的是,房企境外发债整天职化连续,低成本的企业如中海、远洋等房企利率不到3%,而部门成本较高的房企则到达了12.5%。?

05

债务违约频现,且已伸张至头部房企(略)

展望

06

房企仍存在较大的债务送还压力,谋划驱动主要性越发凸显

展望四序度,预计维持当前的融资政策,同时在降杠杆主基调稳固的情形下,大部门房企会加倍郑重投资,房企融资量或将连续维持低位。

2020年四序度以来房企发债及到期债券出现铰剪差,房企发债量小于到期量,房企偿债一直处于承压状态。2021年四序度房企的整体到期债券为1082亿元,同比削减7%,环比削减19%,虽偿债压力有所缓解,但仍属于历史较高位,同时2022年上半年房企到期债券3671亿元,偿债压力连续。

与此同时,当前房企债务违约问题频发,虽然当前许多房企在三条红线的转档方面有了较大的提高,但仍有部门企业的“三条红线”指标的优化是通过将显性债务转为隐性债务,房企现实债务的送还问题压力仍在,未来仍应小心该部门债务的送还风险。

9月27日,中国人民银行新闻称,钱币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开, *** 提出要维护房地产市场的康健生长,维护住房消费者的正当权益。由此来看,按揭贷款可能边际放松,有利于房企加速销售回款。但未来房企融资环境仍将保持收紧的态势,房企融资将会更难,与此同时,境外市场的颠簸促使更多的房企需要动用在手现金举行债务送还,对房企谋划性现金流的压力也不容小觑,房企仍需紧抓销售回款。

在此靠山下,未来房企应起劲拓展加倍多元化的融资渠道,优化债务结构,提升债务平安界限。在政策方面,当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度,或将成为房企融资突破的新偏向。同时,企业运营方面应连续优化组织架构,连续推动区域深耕,提质降费,连续提高运营能力,加速销售端现金回流。

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本文为《2021年三季度天下房地产总结与展望》删减版

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